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Aktuelle News

Urteil: Mieter müssen Haus wegen Eigenbedarf räumen

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem Urteil (AZ VIII ZR 35/19), dass Erwerber eines Hauses bereits nach zwei Jahren gegenüber ihren Mietern eine Eigenbedarfskündigung geltend machen können. Denn gemäß § 577 a Abs. 1 BGB muss seitens der Erwerber die dreijährige Kündigungssperre dann nicht eingehalten werden, wenn Personen aus derselben Familie Eigenbedarf anmelden. Dies gilt auch dann, wenn das Ehepaar bereits geschieden ist. Laut Mietrecht werden getrennte Ehepartner auch nach der Scheidung als Familienmitglieder angesehen.
Im vorliegenden Fall erwarb eine Familie mit zwei Kindern im Jahre 2015 ein Einfamilienhaus von dem Vater des Ehemannes, welches bereits seit dem Jahre 2001 vermietet war. Beide Ehepartner waren als Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen. Das Erwerber-Ehepaar lebte seit 2013 in Trennung, im Jahre 2017 wurde die Ehe geschieden. Da die Ehefrau mit den beiden Kindern und ihrem neuen Lebenspartner das Einfamilienhaus bewohnen wollte, meldeten die geschiedenen Ehepartner Eigenbedarf an. Die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung wurde sowohl vom Amtsgericht Soest als auch vom Landgericht Arnsberg für wirksam erachtet, auch wenn die eigentliche Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf von drei Jahren noch nicht abgelaufen war. Beide Gerichte berufen sich auf § 577 a Abs. 1 BGB, nach welcher Mitglieder aus dem engeren Familienkreis von dieser Frist nicht betroffen sind.
Auch die Revision der Mieter vor dem BGH hatte keinen Erfolg. Der BGH ist der Auffassung, dass die geschiedenen Ehepartner trotz der Scheidung mietrechtlich als Familie angesehen werden müssen. Denn laut BGH sind diejenigen Personen als privilegierte Familienangehörigen anzusehen, denen auch ein Zeugnisverweigerungsrecht bei einem Zivilprozess zustehen würde. Familienangehörigen steht gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 2 ZPO trotz einer Trennung oder einer Scheidung ein Zeugnisverweigerungsrecht zu. Dasselbe gilt laut BGH auch für die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung.
Quelle: BGH | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Tipp: Der Traum vom Wintergarten

Viele Hauseigentümer träumen von einem eigenen Wintergarten, in dem sie auch an kalten Herbst- und Wintertagen einen Ausblick in die Natur genießen können. So spielen vor allem die großflächigen Fensterfronten und die Bauweise eine wichtige Rolle. Denn wer stolzer Besitzer eines Wintergartens ist, möchte möglichst viel Zeit darin verbringen und es sich besonders gemütlich machen. Baulich kann der Wintergarten komplett oder zum Teil in das Haus integriert sein oder als Hausanbau erweitert werden. Dabei sind – je nach Bundesland – die örtlichen baurechtlichen Bestimmungen zu beachten.
Um eine gute Energiebilanz zu gewährleisten, bestehen die Fenster eines Wintergartens in den meisten Fällen aus Isolierglas. Dieses zeichnet sich durch seine guten Dämmeigenschaften aus. Sowohl an sonnigen Wintertagen als auch im Sommer bietet es sich an, an den Fenstern spezielle Wintergartenmarkisen anzubringen und sich somit vor Sonneneinstrahlung zu schützen. Auch die Belüftung spielt in einem Wintergarten eine sehr wichtige Rolle. Dabei können Bewohner einen technisch modernes Lüftungssystem wählen, welches die Luftzirkulation automatisch über einen kleinen Computer steuert. Wer auf Technik verzichten möchte, kann mit Lüftungsklappen für einen guten Luftaustausch sorgen.
Entscheiden müssen sich Besitzer eines Wintergartens, welches Material sie für die tragfähigen Balken wählen möchten. Diese können entweder aus Holz oder aus Kunststoff bestehen. Kunststoff zeichnet unter anderem durch seine wasserabweisenden Eigenschaften aus. Der Baustoff Holz bietet eine besonders wohnliche Atmosphäre. Das gemütliche Wohnklima lässt sich allerdings auch hervorragend durch eine gute Auswahl von Wintergartenmöbeln treffen. Ein Wintergarten gilt als eine Erweiterung des Wohnbereichs und gestalterisch sind hier keine Grenzen gesetzt. Vor allem Gartenmöbel aus Teak-Holz oder Rattan erfreuen sich großer Beliebtheit.
Quelle: wohnen.de | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Trend: Bauen im Bestand

Der Immobiliendienstleister JLL berichtet regelmäßig über neue Trends und Entwicklungen im Immobiliensektor. Nun beobachten die Experten von JLL eine Entwicklung hin zum Bauen im Bestand. Dafür machen sie folgende Gründe aus: Neubauimmobilien sind vielerorts preislich schwer finanzierbar. Aber auch der große Flächen- und Baulandmangel in Deutschland sorgt dafür, dass das Modernisieren und Bebauen von bereits vorhandenen Objekten vielversprechende Zukunftsaussichten mit sich bringt.
Denn ganz gleich, ob es sich um Ein- oder Mehrfamilienhäuser handelt, um Gewerbeimmobilien oder neue Büros – Bauland wird in Deutschland immer knapper. Da es keinerlei Anzeichen dafür gibt, dass sich in den nächsten Jahren an dieser Entwicklung etwas verändert, werden Bestandsimmobilien sowohl für Privatnutzer als auch für Investoren zunehmend attraktiver. Denn viele bereits vorhandene Immobilien und als Bauland ausgewiesene Grundstücke haben viel Entwicklungspotential. Sie können so optimiert werden, dass der Immobilienbedarf besser gedeckt wird, der Wert der Immobilien steigt und sich interessante Investment- und Verdienstmöglichkeiten auftun.
Beim Ausbau und Umbau der bereits bestehenden Immobilien spielt unter anderem die Baumassenerhöhung eine wichtige Rolle. Durch den Anbau von weiteren Geschossen wird nicht nur zusätzlicher Wohn- und Nutzungsraum geschaffen, sondern auch der Wert der Immobilie und die Einnahmemöglichkeiten, beispielsweise durch Vermietungen, gesteigert. Um Immobilien attraktiver für den Markt zu machen, ist es ratsam, die Objekte zu modernisieren und die Energiebilanz zu verbessern. Handelt es sich um gewerblich genutzte Immobilien, sollte die Nutzung überprüft und optimiert werden. Dazu gehört es beispielsweise, vorhandene Arbeitswege und Abläufe neu zu strukturieren und sie auf das Gebäude abzustimmen. Wird die vorhandene Fläche optimal genutzt, steht meistens mehr Nutzungsfläche zur Verfügung, die von anderen Nutzern und Mietern in Anspruch genommen werden kann.
Quelle: JLL | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Vorteile und Einsatzmöglichkeiten von Lehm

Heutzutage findet der Baustoff Lehm immer mehr Einsatzmöglichkeiten im Baubereich. Ob als Lehmplatten für den Trockenbau, als Lehmputz an den Wänden sowie in Form von Lehmsteinen oder Lehmfarbe, der natürliche Baustoff erfreut sich immer größerer Beliebtheit. Auch als Gemisch mit Stroh, Holz oder mit Mineralien kann Lehm vielseitig eingesetzt werden. Dabei zeichnet sich Lehm vor allem durch seine hervorragenden bauphysikalischen sowie baubiologischen Eigenschaften aus.
Der Baustoff Lehm besteht aus einem gleichmäßig verteiltem Gemisch aus Ton, Sand und Schluff. Baustoffe aus Lehm können überschüssige Feuchtigkeit genauso gut aufnehmen und abgeben, wie auch Wärme speichern. Lehm absorbiert Schadstoffe und vor allen Dingen beim Einsatz mit Holz wird seine konservierende Wirkung deutlich. Da die Verarbeitung von Lehm beim Bau bisher recht aufwendig war, wurde – aufgrund der vorteilhaften Eigenschaften des Baustoffs – viel in die Entwicklung von neuen Lehmbautechniken investiert. Lehmbauplatten sind ein Beispiel dafür, wie der natürliche Baustoff immer mehr Einsatz findet.
Bei der Herstellung von Lehmbauplatten werden zum Lehm oder Ton entweder Stroh- und Holzfaserspäne zur Stabilisierung hinzugegeben oder das Gemisch wird mit Schilfrohrmatten versehen. Als fertige Konstruktion eignen sich Lehmbauplatten beispielsweise gut als Decken- und Wandverkleidung oder als Vorsatzschale. Lehmplatten haben zusätzlich zu den genannten Eigenschaften auch eine gute Schallfunktion, absorbieren unangenehme Gerüche und schützen vor Strahlung. Mit einem Stahlprofil oder einer Konstruktion aus Holzrahmen können die Lehmbauplatten mithilfe von Schrauben und Nägeln montiert werden. Weitere Informationen zur Verarbeitung und den Einsatzmöglichkeiten von Lehm können auf dem Onlineportal „Ökologisch Bauen“ nachgelesen werden.
Quelle: Ökologisch Bauen | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Guter Wärmeschutz durch Energiespar-Plissees

Wer an kalten Tagen die Heizwärme in den Innenräumen seines Hauses behalten möchte, kann mithilfe von an den Fenstern angebrachten Energiespar-Plissees gute Ergebnisse erzielen. Das Anbringen dieser Zusatzisolation eignet sich nicht nur bei einfachverglasten Fenstern, sondern optimiert auch bei einer Zwei- oder Dreifachverglasung den Wärmeschutz in den Innenräumen. Im Vergleich zu anderen Fenstervorrichtungen, wie beispielsweise bei Thermorollos oder Glasfolien, unterscheiden sich wärmedämmende Plissees mit Thermoschutz durch ihre gefaltete Form.
Während die Wärmeschutzfunktion bei geradehängende Stoffen, wie bei Fensterrollos und -folien durch die Reflexion von Wärmeenergie entsteht, zeichnet sich die wärmedämmende Wirkung bei Fensterplissees durch die zweilagige Konstruktion aus. So bestehen Energiespar-Plissees aus mehreren untereinanderliegenden Wabenzellen, die mit einem Luftpuffer ausgerüstet sind. Diese Luftröhren sorgen dafür, dass sich der Wärmedurchlauf verzögert und die Energie länger in den Innenräumen bleibt. Unterschiedliche Hersteller geben an, dass sich durch Fensterplissees etwa 25 bis 30 Prozent der Wärmeenergie einsparen lassen.
Wärmedämmende Plissees gibt es in lichtundurchlässiger und abgedunkelter Ausführung. Wer bessere Energieeinsparergebnisse erreichen möchte, für den bietet sich die abgedunkelte Variante bestens an. Vor allen Dingen dann, wenn die Wabenzellen eine Aluminiumschicht enthalten. Um einen optimalen Wärmeschutzeffekt zu erreichen, ist ebenfalls darauf zu achten, dass die Plissees ordnungsgemäß direkt am Fensterflügel oder am Fensterfalz montiert werden. So wird die Isolierschicht flächendeckend am Fenster angebracht und verbindet die Fensterscheibe und den Plisseestoff zu einer weiteren wärmeisolierenden Schutzschicht. Empfehlenswert ist ebenfalls eine Maßanfertigung, durch welche der Stoff an den Dichtungsbändern sowie am Flügelrahmen überlappt.
Quelle: Bauratgeber Deutschland | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Urteil: Mietminderung aufgrund von Lärmbelästigung

Im vorliegenden Fall (AZ 67 S 230/19) beklagen die Mieter einer Mietwohnung in der Nähe des Potsdamer Platzes in Berlin ihren Vermieter auf Zahlung von Mietminderungsansprüchen. Aufgrund einer Großbaustelle auf dem benachbarten, großen Grundstück kam es über mehrere Monate zu hohen Lärmimmissionen. Beim Einzug der Mieter in die Wohnung war das Grundstück nicht bebaut und es waren keine konkreten Bautätigkeiten geplant. Im Sommer 2018 wurde dann mit den Baumaßnahmen mehrerer Objekte begonnen. Dazu gehörten 92 Eigentumswohnungen sowie 8 Stadthäuser und 2 Gewerbeeinheiten.
Die Rechtsprechung besagt, dass Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Mietminderung haben, wenn es aufgrund von Bauarbeiten auf benachbarten Grundstücken zu Lärmbelästigungen kommt. Denn die Lärmimmissionen stellen einen Mangel der Mietsache dar. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt es in der Verantwortung des Vermieters, das gemietete Objekt sowohl bei Vertragsabschluss als auch über die Laufzeit des Mietvertrages mangelfrei zu halten. Baulärm, der durch eine Großbaustelle entsteht, erfüllt nicht die Anforderungen an ein mangelfreies Mietobjekt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Lärmbelästigung direkt vom Vermieter oder von Dritten ausgeht. Jedoch bestünde kein Anspruch auf die Mietminderungszahlung, wenn die Mieter bei Vertragsabschluss Kenntnis über die geplanten Baumaßnahmen gehabt hätten.
Ebenso besteht dann kein Mietminderungsanspruch, wenn der Mietmangel den Mietern aus großer Fahrlässigkeit unbekannt wäre. Die beklagte Vermieterin ist der Auffassung, dass die Mieter aufgrund der Lage des Grundstücks in der Nähe des Potsdamer Platzes davon ausgehen hätten können, dass es in Zukunft zu Baumaßnahmen kommen kann. Das Landgericht Berlin gibt allerdings den Klägern Recht und verpflichtet die Vermieterin zur Zahlung der Mietminderung von 15 Prozent und Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basissatz zwischen März 2019 und Januar 2020. Es könne nicht zwingend davon ausgegangen werden, dass die Mieter zu Zeiten des Einzugs eine Vorstellung davon hatten, dass auf dem Nachbargrundstück Baumaßnahmen in diesem Umfang stattfinden würden. Ebenso gut hätten die Mieter annehmen können, dass das Grundstück aufgrund der Nähe zum Potsdamer Platz Eigentum des Bundes oder des Landes ist und beispielsweise lediglich als Grünanlage zur Nutzung bebaut würde.
Quelle: LG Berlin | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Tipp: Welche Arbeitsplatte für die Küche?

Bei der Einrichtung der Küche spielt auch die Auswahl einer passenden Arbeitsplatte eine wichtige Rolle. Diese soll nicht nur optisch gut aussehen und ausreichend Fläche zum Kochen, Backen und Abstellen liefern, sondern auch eine hohe Materialqualität aufweisen. Denn die Arbeitsfläche ist die meistbelastete Oberfläche in der Küche und meistens sogar im ganzen Haushalt und muss vielen Anforderungen und Beanspruchungen standhalten. Zudem soll sie eine lange Lebensdauer haben und auch noch nach Jahren gut aussehen. Eine qualitativ gute Arbeitsplatte kann bei richtiger Pflege bis zu 15 Jahre halten.
Arbeitsplatten können aus unterschiedlichen Materialien bestehen. In vielen Haushalten findet sich in der Küche eine Arbeitsplatte aus Schichtstoff. Im Vergleich zu anderen Materialien ist Schichtstoff preisgünstig und in fast allen Baumärkten in unterschiedlichen Normgrößen erhältlich. Trotz ihres leichten Gewichts ist die Arbeitsplatte aus Schichtstoff stabil und kann in unterschiedlichen Designs und Oberflächen passend zur Küche ausgewählt werden. Ein Nachteil ist, dass der Schichtstoff nicht allen Beanspruchungen standhält. Somit können Beschädigungen durch Hitze und Wasser entstehen, auch Kratzer sind schnell und stark sichtbar.
Äußerst selten dagegen finden sich Arbeitsplatten aus Glas in der Küche, auch wenn sich dieser Trend immer häufiger in modernen und minimalistisch eingerichteten Küchen durchsetzt. In der Regel wird bei Glas-Arbeitsplatten Einscheibensicherheitsglas verwendet. Dieses ist besonders beständig gegen Hitze und Wasser, zudem ist eine Arbeitsplatte aus Glas geruchsneutral und pflegeleicht. Lediglich Flecken durch Fingerabdrücke müssen regelmäßig gesäubert werden. Preislich befinden sich Arbeitsplatten aus Glas in einem höheren Bereich. Weitere Materialien, aus denen eine Küchenarbeitsplatte bestehen kann, sind Keramik, Naturstein, Kunststein und Holz. Bei der Auswahl spielen neben preislichen Faktoren und der Optik auch der Pflegeaufwand und die Beständigkeit eine wichtige Rolle.
Quelle: zuhause-wohnen | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Steigende Mietpreise für Studentenwohnungen

Laut des Studentenwohnreports 2020 des Finanzdienstleisters MLP in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) wird studentisches Wohnen auch während der Corona-Krise zunehmend teurer. Für die Analysen der Preisentwicklungen für Mieten von Musterstudentenwohnungen im zweiten Quartal 2020 wurden insgesamt 30 Städte in Deutschland untersucht. Um die Finanzierbarkeit von Studentenwohnungen anhand einer Musterwohnungsbeschreibung zu verdeutlichen, wurde auch die Einkommenssituation der Studenten während der Krise berücksichtigt.
Das Ergebnis ist ernüchternd: In 27 der 30 untersuchten Hochschulstädte sind die Mieten für Studentenwohnungen im Verhältnis zum ersten Quartal gestiegen. Auch mit dem höchsten Wohnzuschlag beim BAföG können Studenten in diesen Städten nicht für die Mietkosten aufkommen. Dies ist auch das Ergebnis der Auswirkungen der Corona-Krise, denn eine Vielzahl von Studenten konnte ihren Studentenjob nicht mehr ausführen. Auch die staatliche finanzielle Unterstützung konnte die Diskrepanz zwischen steigenden Mietpreisen und fallendem Nettoeinkommen nicht ausgleichen. Für die Berechnung der Preisentwicklungen im Bereich Studentenwohnen wurden die Mietpreise einer Musterwohnung von 30 Quadratmetern Wohnfläche mit durchschnittlicher Ausstattungsqualität ausgewertet. Alle Musterwohnungen befinden sich in zentraler Lage und in unmittelbarer Nähe zu der Hochschule.
Zusätzlich zur Kaltmiete wurden auch die Wohnnebenkosten von 20 Prozent auf die Miete addiert. Laut Auswertungen der Mietpreise (Warmmiete) befinden sich die teuersten Studentenwohnungen in München. Hier beträgt die durchschnittliche Warmmiete einer Musterwohnung 724 Euro. Eine Erklärung für den Preisanstieg sehen die Forscher darin, dass andere Mietergruppen durch die finanziellen Auswirkungen der Corona-Krise auf andere, für sie günstigere Wohnungstypen umsteigen müssen und diese dadurch strärker gefragt sind.
Quelle: MLP | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Tipp: Schutz vor Baumängeln in der Planungs- und Bauphase

Um private Bauherren bereits bei der Bauplanung und in der Bauphase eines Ein- oder Mehrfamilienhauses vor Mängeln und Schäden zu schützen, hat der Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) gemeinsam mit dem Institut für Bauforschung e. V. (IfB) eine Studie mit den zehn am häufigsten auftretenden Baufehlern herausgegeben. Diese soll Bauherren einen Überblick darüber verschaffen, in welchen Bereichen sie besonders Acht geben sollen, um mögliche Schäden vorzeitig zu entdecken und ihre Ansprüche auf eine einwandfreie Bauausführung geltend zu machen. Denn werden bestimmte Baufehler erst nach der Abnahme oder gar nach Ablauf der Gewährleistungsfrist entdeckt, müssen private Bauherren für die Mängelbeseitigung selbst aufkommen.
Laut Studie treten Baufehler beispielsweise besonders oft bei der Abdichtung des Kellers und bei Bauwerksabdichtungen auf. Dies hat zur Folge, dass durch Feuchteschäden Flecken oder Farbabplatzungen an den Kelleraußenwänden entstehen können. Zu Feuchtigkeitsschäden kann es auch beim Verlegen des Bodenbelags kommen, wenn der aufgetragene Estrich vor dem Verlegen nicht vollständig getrocknet ist. In solch einem Fall können bereits nach wenigen Monaten Feuchteränder und Verfärbungen am Innenputz enstehen. Bei Bodenbelägen wie Massivholzdielen kann es sogar zu Verformungen oder zur Schimmelbildung an den Wänden kommen.
Welche weiteren Baumängel auftreten und wie private Bauherren diese frühzeitig erkennen können, kann in der kostenlosen Studie auf der Internetseite des BSB nachgelesen werden. Ebenso finden Leser dort hilfreiche Tipps und Handlungsanweisungen, was zu tun ist, wenn ihnen Ausführungsfehler auffallen. Mit einem professionellen Baubegleiter sowie einer ausführlichen Überprüfung der Baumaßnahmen vor Ablauf der Gewährleistungsfrist gehen private Bauherren auf Nummer sicher, dass keine Mängel und Schäden entstehen.
Quelle: BSB | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Tipp: Kosten sparen mit hydraulischem Abgleich

Pünktlich zur Heizsaison lohnt es sich, über effektive Energiesparmaßnahmen nachzudenken. Ein einfaches und lukratives Mittel, um Kosten einzusparen und energieeffizient zu leben, ist der hydraulische Abgleich der Heizungsanlage. Hierbei ermittelt ein Handwerker, wieviel Wärme jeder einzelne Raum im Haus oder in der Wohnung tatsächlich benötigt, um eine angenehme Raumtemperatur zu schaffen. Demnach stellt er die Thermostate so ein, dass ausreichend, jedoch nicht zu viel, Warmwasser in die Heizkörper fließt.
Wird in einer Heizungsanlage kein hydraulischer Abgleich durchgeführt, fließt das meiste Warmwasser zunächst in die Heizkörper, die sich in unmittelbarer Nähe zum Heizkessel befinden. Anschließend wird im nächstliegenden Heizkörper weniger Warmwasser zugeführt als im ersten. Die noch weiter entfernte Heizung erhält nur noch wenig Warmwasser und ist oftmals unterversorgt. Dies hat zur Folge, dass einige Räume trotz hoher Heizleistung kühl bleiben, während andere zu stark beheizt werden. Die Folge ist eine unregelmäßige Heizwärmeverteilung.
Ein hydraulischer Abgleich ist besonders dann ratsam, wenn bauliche Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt wurden. Auch wenn die Heizung Geräusche, wie beispielsweise ein Pfeifen, von sich gibt oder eine neue Heizpumpe oder ein Heizkessel eingebaut wurde, sollten die Heizkörper richtig eingestellt werden. Die Kosten für einen hydraulischen Abgleich bewegen sich zwischen 650 und 1.250 Euro. Mit der Förderung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle können bis zu 30 Prozent der Gesamtnettokosten erstattet werden. Laut Expertenaussagen kann der Energieverbrauch im Haus dank eines hydraulischen Abgleichs um bis zu 15 Prozent verringert werden.
Quelle: co2online | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Quelle: Immonewsfeed