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Urteil: Umlage der Gartenpflegekosten auf Mieter unzulässig

In einer Wohnanlage in Berlin-Buch mietete ein Ehepaar im November 2014 eine Wohnung. In dem Wohnquartier befinden sich Grünanlage, Sozialeinrichtungen, Sportanlage sowie Kinderspielplätze. Die Anlage ist für die Öffentlichkeit zugänglich, die Eigentümer und Mieter der Wohnanlage haben, laut Hausordnung, dieselben Nutzungsrechte wie Besucher.
Die Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung des Ehepaares legte die entstandenen Kosten für die Pflege der Grün- und Gemeinschaftsflächen der Wohnanlagen in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter um. In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 wurden den Mietern hierfür knapp 410 Euro berechnet. Im Folgejahr 2017 waren es über 120 Euro. Die Mieter weigerten sich, diese Kosten zu zahlen. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage, da sie die Forderung als zulässig empfand (AZ 65 S 132/19).
Sowohl das Amtsgericht Pankow/Weißensee als auch das Landgericht Berlin hielten die Umlage der Gartenpflegekosten auf die Nebenkosten der Mieter für unzulässig und wiesen die Klage sowie die Berufung ab. Denn in diesem Fall erlauben die bauplanerischen Bestimmungen des Wohnquartiers die Nutzung der Anlage durch die Öffentlichkeit. Eine Widmung einer Wohnanlage an die Öffentlichkeit besagt, dass jedermann die Flächen nutzen kann, unabhängig davon, ob er Eigentümer oder Mieter einer Wohnung ist. Demnach können die Gartenpflegekosten nicht auf die Mieter umgelegt werden, da der Bezug zur Mietsache fehlt.
Quelle: LG Berlin | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Tipps: So gestalten Sie einen kleinen Balkon

Auch wenn der Balkon der Wohnung nur wenige Quadratmeter misst, kann er sich bei der richtigen Gestaltung und Organisation schnell zu einem beliebten Platz entwickeln. Denn nur, weil der Balkon klein ist, heißt es nicht, dass man sich hier nicht entspannen, grillen und essen kann. Wichtig ist zunächst, sich darüber Gedanken zu machen, zu welchem Zweck der Balkon genutzt werden soll. Denn im Vergleich zu einem großen Balkon, den man in unterschiedliche Bereiche einteilen kann, sollte bei einem kleinen Balkon ein klarer Schwerpunkt gesetzt werden.
Es stellt sich die Frage, ob der der Balkon überwiegend als Gemüse- und Obstgarten genutzt werden oder eine gemütliche Freizeitoase zum Sonnen und Entspannen bieten soll. Äußerst beliebt ist es zudem, den Balkon zu einem Koch-, Grill- und Essbereich zu gestalten. Wer sich für Letzteres entscheidet, kann einen platzsparenden Balkongrill auf dem Geländer befestigen. Ein klappbarer kleiner Esstisch, ein sogenannter halber Tisch oder ein ebenfalls am Geländer befestigter Hängetisch finden auch auf kleinen Balkons ausreichend Platz. Mit Balkonstühlen oder einer Sitzbank hat man gleich die passende Sitzgelegenheit und der Balkon verwandelt sich so schnell in eine kleine Miniküche.
Ein Eckregal für den Außenbereich sowie Balkontruhen bieten Stauraum für das Grillzubehör und bieten gleichzeitig eine Sitzfläche. Wer aus seinem Balkon eher eine kleine Chill-out-Ecke machen und zum Kaffeetrinken einladen möchte, stellt einen kleinen Beistelltisch auf diesen und legt gemütliche niedrige Sitzkissen, sogenannte Poufs, aus. Diese gibt es in unterschiedlichen Materialien wie Filz, Leder oder Strick. Auf einem Deckchair, einer zusammenklappbaren Strandliege, lässt es sich wunderbar Entspannen. Ausreichend Sonnenschutz mit geringem Platzverbrauch bieten halbrunde Schirmständer mit halbrunden Sonnenschirmen, Sonnensegel und Markisen.
Quelle: bauen.de | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Studie: Preisentwicklungen Wohneigentum und Mieten

Laut der diesjährigen Ausgabe des Postbank-Wohnatlas 2021 ist auch in den nächsten Jahren mit einem Preisanstieg bei Wohneigentum zu rechnen. Für die Analysen des Postbank-Wohnatlas haben Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) die Immobilienmärkte in 401 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland untersucht. In einem Teil des Wohnatlas stellen die Experten des HWWI die Preisentwicklung im Bereich der Kaufimmobilien mit der Entwicklung von Mietpreisen in Vergleich.
Um die Kauf- und Mietpreise miteinander zu vergleichen, spielt der sogenannte Vervielfältiger eine wichtige Rolle. Dieser Wert zeigt an, wie viele Jahresnettokaltmieten aufgebracht werden müssen, um eine vergleichbare Eigentumswohnung käuflich zu erwerben. Laut Studienergebnissen lag der durchschnittliche Vervielfältiger unter Berücksichtigung der regionalen Immobilienmärkte 2020 im bundesweiten Durchschnitt bei einem Wert von 25,7. Im Vorjahr lag der Vervielfältiger noch bei 24,0. Des Weiteren zeigen die Analysen, dass sich die Entwicklungen der Immobilienkaufpreise im Vergleich zu den Mietpreisen immer dynamischer entwickeln.
Während sich der Vervielfältiger seit dem Jahr 2017 um den Wert 1 und damit um etwa eine Jahresmiete erhöht hat, lag er im Vergleich der Jahre 2019 zu 2020 bereits bei 1,7. Zu diesem Thema finden Interessenten im Postbank-Wohnatlas eine Zusammenstellung der regionale Preisentwicklungen von Kaufimmobilien im Vergleich zu den Entwicklungen der Mietpreise. Je nach Region sind unterschiedliche Verhältnismäßigkeiten zu beobachten. Während der niedrigste Vervielfältiger mit nur 12 Jahresnettokaltmieten in Sachsen-Anhalt im Landkreis Mansfeld-Südharz liegt, beträgt er im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee den Wert 75. Zu diesem Landkreis gehören die Inseln Sylt, Föhr und Amrum.
Quelle: Postbank | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Schallschutz: Mindestanforderungen und Richtlinien

Wenn es darum geht, ein Gebäude vor Beschallung zu schützen, sind in Deutschland die Vorschriften aus den Landesbauverordnungen einzuhalten. In diesen ist beschrieben, welche technischen Standards und welchen Mindestschallschutz Gebäude aufweisen müssen. Dabei müssen Geräusche, die von baulichen Anlagen ausgehen, so eingedämmt werden, dass sie keine unzumutbaren Belästigungen darstellen oder andere Nachteile hervorrufen.
Zusätzlich zu den festgelegten Mindestanforderungen in den Landesbauverordnungen gibt es eine Reihe weiterer Regeln, Baubestimmungen und öffentlicher Bekanntmachungen der obersten Bauaufsichtsbehörde, die eingehalten werden müssen. Dazu gehören die Vorschriften aus der Muster-Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (MVV TB) und Bereichen aus der Norm DIN 4109.
Im Bereich von Wohnimmobilien (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Etagenwohnungen) beschäftigt sich die VDI-Richtlinie 4100 mit dem erhöhten Schallschutz. Hier werden drei Schallschutzstufen (SSt) kategorisiert und beschrieben, die auf der Einordnung eines subjektiv empfundenen Schallschutzes basieren. Im privatrechtlichen Bereich wird oftmals die SSt II vereinbart. Während die SSt I den Anforderungen der Norm DIN 4109 entspricht, ist die Einhaltung der Vorschriften aus der SSt III oftmals zu aufwendig. Denn bei der Planung des Schallschutzes müssen auch andere Rahmenbedingungen berücksichtigt und eingehalten werden, wie beispielsweise die Eigenschaften des Baugrundstücks, lokale rechtliche Vorgaben sowie die Einhaltung des Budgets und Zeitplans.
Quelle: Baunetzwissen | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Test: LED-Lampen

Um für unterschiedliche Anlässe die passende Beleuchtung zu finden und einen geringen Energieverbrauch zu erzielen, hat die Stiftung Warentest LED-Lampen getestet. Moderne Sparlampen zeichnen sich durch eine gute Ökobilanz aus und weisen eine lange Lebensdauer auf. Auf der Internetseite der Stiftung Warentest finden Verbraucher zudem hilfreiche Informationen zu den unterschiedlichen Modellen und Bauformen von LED-Lampen.
Ob mit einem großen oder kleinen Schraubgewinde, einem Stecksockel mit dicken oder dünnen Stiften, für jeden Lampenschirm oder Strahler gibt es die passende LED-Glühbirne. Die Testergebnisse besagen, dass auch kleine, günstige Lämpchen mit 230 oder 12 Volt, Deckenfluter oder Röhren beste Ergebnisse erzielen können. Von 113 getesteten LED-Lampen erzielten 78 Prozent das Qualitätsurteil „Gut“ oder „Sehr gut“. Zudem zeigen die Testergebnisse, dass teure Produkte und bekannte Herstellernamen nicht zwingend mit einer hohen Qualität gleichgesetzt werden können.
Allerdings erreichte im Schnitt jede zehnte Lampe ein schlechtes Urteil, da sie bereits zu Beginn der Nutzung schlechter brannte als von den Herstellern angegeben und dem Dauertest von eine Brenndauer von 1.500 Stunden nicht standhielt. Auch Flimmereffekte führten zu einer schlechten Bewertung. Der Einkaufsratgeber der Stiftung Warentest wurde im April 2021 aktualisiert. Auf der Internetseite finden Interessenten zudem hilfreiche Informationen zur neuen LED-Technik, zu den Farbtemperaturen und -nuancen und zu anderen Themen.
Quelle: Stiftung Warentest | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Urteil: Vollständigkeitsklausel im Mietvertrag erlaubt Gegenbeweis

In einem Gewerbemietvertrag von Geschäftsräumen, die als eine Tagespflegeeinrichtung genutzt wurden, wurde unter §14 Sonstiges die Vollständigkeitsklausel „Mündliche Nebenabreden bestehen nicht“ vereinbart. Diese Vollständigkeitsklausel ist der Streitpunkt in einem Gerichtsverfahren zwischen der beklagten Mieterin der Geschäftsräume und dem Vermieter (AZ XII ZR 92/19). Zwischen April 2016 und Mai 2017 zahlte die Mieterin nicht die im Vertrag vereinbarte Miete von 4.592,67 Euro pro Monat sowie einer Betriebskostenvorauszahlung von 1.803,77 Euro, sondern behielt einen Teil der Miete zurück. Insgesamt handelt es sich in dem Gerichtsverfahren u. a. um die Zahlung von Mietrückständen von 42.993,93 Euro.
Die beklagte Mieterin behielt während des genannten Zeitraums monatliche Mietzahlungen zurück, da sie der Meinung war, dass der Vermieter sich nicht an zuvor getroffene Abreden hinsichtlich der Renovierung der Geschäftsräume hielt und das Mietobjekt somit Mängel aufwies. Dazu gehörte beispielsweise der Austausch der einfach verglasten Fenster gegen eine Doppelverglasung. Die Mieterin stützt sich auf den im Mietvertrag vereinbarten § 3 zum Zustand der Mieträume, der besagt: „Die Räume werden durch den Vermieter vor Mietbeginn frisch renoviert wie abgesprochen“. Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden ist der Auffassung, dass selbst wenn vorher getroffene Nebenabreden stattgefunden hätten, diese keine Auswirkungen auf den Mietvertrag hätten, denn es wurde in § 14 Nr. 1 vereinbart, dass keine mündlichen Abreden zum Vertrag bestünden.
Der BGH war allerdings anderer Auffassung und wies die Sache an das Oberlandesgericht zurück. Zum einen sei hinsichtlich § 3 des Mietvertrags der Zusatz „wie abgesprochen“ genauer zu untersuchen. Denn dieser weist darauf hin, dass es mündlich getroffene Vereinbarungen gab. Zudem weist der BGH darauf hin, dass die vereinbarte Vollständigkeitsklausel zwar die Vollständigkeit und Richtigkeit der Vertragsurkunde bestätigt. Jedoch kann aus der Vollständigkeitsklausel nicht entnommen werden, dass es keine vorher keine mündlichen Abreden gab, die Bestandteil der vertragsanbahnenden Vereinbarungen waren. Zudem schließt die Vollständigkeitsklausel nicht aus, dass der Vertragspartner zur Führung eines Gegenbeweises berechtigt ist.
Quelle: BGH | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Tipp: So richten Sie Ihre Leseecke ein

Eine Leseecke ist nicht nur ein idealer Rückzugsort, wenn es draußen ungemütlich ist und man ohnehin viel Zeit drinnen verbringt, in einer Leseecke kann man es sich auch draußen gemütlich machen. Denn was spricht dagegen, sich auch auf dem Balkon oder der Terrasse eine gemütliche Ecke zum Lesen und Entspannen einzurichten? Ein Outdoor-Sessel oder ein Outdoor-Sofa verleihen dem Außenbereich gleich einen wohnlichen Touch. Mit Kissen und einem Fußhocker wirkt die Outdoor-Leseecke gleich noch gemütlicher.
Befindet sich die Leseecke hingegen im Wohnzimmer oder in einem anderen Raum, steht ein gemütlicher Lesesessel, umgeben von Bücherregalen im Fokus der Einrichtung. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Hängeregal oder einen freistehenden Bücherschrank handelt. Ein horizontal aufgestelltes Bücherregal bietet zudem eine praktische Ablagefläche. Wer gerne Magazine liest, kann diese auch geordnet aufeinanderstapeln – dies verleiht der Leseecke einen besonderen Flair. Allerdings sollte regelmäßig aussortiert werden, nicht dass der Lesestapel gleich unordentlich wirkt.
Bei der Auswahl der Lampe sind keine Grenzen gesetzt, außer dass sie zur Einrichtung passen und genügend Licht zum Lesen bieten sollte. Mit einem kleinen Beistelltisch wirkt die Leseecke noch wohnlicher und bietet zudem eine gute Ablagefläche für die Bücher oder für Getränke und Snacks. Wer sich nach etwas Grün in der Leseecke sehnt, kann eine schicke Bodenvase mit Gräsern oder Blumen aufstellen. Befindet sich die Leseecke am Fenster, genießt man zudem das Tageslicht und einen schönen Ausblick.
Quelle: Schöner Wohnen | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Studie: Hotelneubau in Deutschland

Eine Leseecke ist nicht nur ein idealer Rückzugsort, wenn es draußen ungemütlich ist und man ohnehin viel Zeit drinnen verbringt, in einer Leseecke kann man es sich auch draußen gemütlich machen. Denn was spricht dagegen, sich auch auf dem Balkon oder der Terrasse eine gemütliche Ecke zum Lesen und Entspannen einzurichten? Ein Outdoor-Sessel oder ein Outdoor-Sofa verleihen dem Außenbereich gleich einen wohnlichen Touch. Mit Kissen und einem Fußhocker wirkt die Outdoor-Leseecke gleich noch gemütlicher.
Befindet sich die Leseecke hingegen im Wohnzimmer oder in einem anderen Raum, steht ein gemütlicher Lesesessel, umgeben von Bücherregalen im Fokus der Einrichtung. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Hängeregal oder einen freistehenden Bücherschrank handelt. Ein horizontal aufgestelltes Bücherregal bietet zudem eine praktische Ablagefläche. Wer gerne Magazine liest, kann diese auch geordnet aufeinanderstapeln – dies verleiht der Leseecke einen besonderen Flair. Allerdings sollte regelmäßig aussortiert werden, nicht dass der Lesestapel gleich unordentlich wirkt.
Bei der Auswahl der Lampe sind keine Grenzen gesetzt, außer dass sie zur Einrichtung passen und genügend Licht zum Lesen bieten sollte. Mit einem kleinen Beistelltisch wirkt die Leseecke noch wohnlicher und bietet zudem eine gute Ablagefläche für die Bücher oder für Getränke und Snacks. Wer sich nach etwas Grün in der Leseecke sehnt, kann eine schicke Bodenvase mit Gräsern oder Blumen aufstellen. Befindet sich die Leseecke am Fenster, genießt man zudem das Tageslicht und einen schönen Ausblick.
Quelle: Schöner Wohnen | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

DIY: Gartenlaube selbst bauen

Eine Gartenlaube ist vielseitig nutzbar. Sie bietet ausreichend Platz, um Gartengeräte und andere Gebrauchsgegenstände zu verstauen. Ebenso kann sie mit einer ansprechenden Inneneinrichtung beispielsweise als Meditationsraum oder als Raum zum Kaffeekränzchen genutzt werden. Mit etwas handwerklichem Geschick kann das kleine Häuschen im Grünen leicht selbst gebaut werden.
Als bestes Baumaterial eignet sich kesseldruckimprägniertes Kiefer- oder Fichtenholz. Damit die Gartenlaube vor Regen geschützt ist, sollten die Seiten- und Giebelwände wasserfest sein. Eine Dauerschutzlasur schützt vor Wettereinflüssen und bildet eine schöne, seidenglatte Oberfläche. Kommt die Gartenlaube in die Jahre, kann sie ganz leicht mit einer neuen Lasur überstrichen werden.
Hobbyhandwerker finden auf dem Onlineportal selbermachen.de hilfreiche Tipps und Anleitungen dazu, wie beispielsweise Pfostenhalter mit den Seitenwänden montiert oder Querleisten verschraubt werden oder dazu, wie ein Dachfirst gebaut wird. Ebenso gibt es Informationen zu der Bodenkonstruktion oder zum Interieur der Gartenlaube. Interessenten steht zudem ein Bauplan mit Skizzen und einer Material- sowie Stückliste zum Download bereit.
Quelle: selbermachen.de | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Elektromobilität: Solarcarport

Besitzer eines Elektroautos können mit einem Solarcarport regenerativen Strom auf ihrem eigenen Grundstück produzieren. Ein einzelnes Carport mit Solardach bietet eine perfekte Fläche für die Installation einer Solaranlage mit einer Kapazität von bis zu drei Kilowattstunden. Auch wenn der PKW nicht immer dann an das Carport angeschlossen ist, wenn die Sonne scheint, ist der Solarstromertrag dennoch nicht zu verachten.
Sind die Autobesitzer zu Hause, lädt sich der PKW mit Solarstrom auf. Wird das Auto gefahren kann der produzierte Solarstrom anderweitig im Haushalt verwendet werden. Eine andere Möglichkeit ist, den überschüssige Solarstrom ins öffentliche Netz einzuspeisen. Dieser Vorgang funktioniert auch andersherum: Ein vollgeladenes Elektro-Auto kann den Haushalt im Solarstrom versorgen, wenn zum Beispiel nicht ausreichend Strom für die Nutzung der Haushaltsgeräte vorhanden ist.
Zudem überzeigt ein Solarcarport durch sein offenes und schlichtes Design und bietet dem PKW bei Sonnenschein stets ein schattiges Plätzchen. Aufgrund der offenen Bauweise ist eine gute Luftzirkulation garantiert. Solarcarporte verfügen über eine intelligente Steuerungstechnik. Für Solaranlagen, die auf dem Carport oder der Garage angebracht werden, gibt es zudem auch Förderungen, beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Quelle: bauen.de | Bereitgestellt für Immobilienmakler Stuttgart | SCHMID IMMOBILIEN STUTTGART GbR

Quelle: Immonewsfeed
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